di FABRIZIO DE LONGIS
Nel prosieguo della nostra indagine su cosa sia a disposizione e cosa manchi per le famiglie nel Tigullio, questa settimana vogliamo identificare quali abitazioni siano oggi sul mercato per i giovani. La casa, bene storico famigliare italiano, è oggi nel levante genovese al centro delle dinamiche che si incontrano nel punto di congiunzione fra il possesso storico-famigliare degli immobili e la crescente domanda di alloggi da destinare, in maniera molto remunerativa, alla locazione turistica estiva.
E in questo, quale spazio resta per chi vuole ‘fare famiglia’ e ‘mettere su casa’?
In un mercato immobiliare che ha sempre compreso il valore aggiunto della qualità della vita del Tigullio, unito alle bellezze ambientali, i prezzi delle case non sono quasi mai stati particolarmente bassi. Sia in acquisto, sia per l’affitto. Questa condizione si registra come strutturale. Un appartamento vista mare, costa sicuramente di più di una casa dislocata nei pressi di un distretto industriale dell’entroterra. Una casa posta a ridosso di centri quali quelli di Chiavari o Sestri Levante, per citarne solamente due, supera in valore di gran lunga una casa posta in periferia. In sostanza, tenuto conto le condizioni strutturali delle case, quali offerte però sono rivolte ai giovani che fanno famiglia?
Ricercando, ad esempio, sui maggiori motori di ricerca online dedicati al mercato immobiliare, in un’area estesa da Castiglione Chiavarese, comprendendo la costa e l’entroterra, fino a Portofino e Cicagna, per un prezzo di affitto di 500 euro e una metratura minima di 80 metri quadrati, è possibile trovare solamente 4 immobili, di cui due con contratti brevi turistici.
Se si prende a riferimento l’area di Chiavari, dall’Entella a Preli, dal lungomare a via Entella, per una metratura uguale, minimo 80 metri, i prezzi minimi cominciano a essere 650 euro mensili (una sola abitazione), per salire subito a 750 euro (tre abitazioni). Per superare le 10 opzioni, tuttavia, bisogna cominciare a porsi un budget mensile (di solo affitto, senza le spese condominiali ed utenze), che ammonti a circa mille euro. Diversa non è la situazione di Rapallo, dove nell’area compresa della città che va dal porto al confine con Zoagli, fino al casello autostradale, con mille euro di budget si trovano solamente 9 case con il prezzo minimo (una sola abitazione) di 600 euro.
Diverso sembra essere il mercato dedicato alle vendite. Prendendo in esame la medesima area per gli affitti del Tigullio, si scopre che con un budget di 120mila euro, a fronte di una superficie minima di 60 metri, quindi partendo da un prezzo medio di 2mila euro al metro quadro, gli immobili disponibili sono oltre 250. Con una forte, quasi totale, prevalenza dell’entroterra o della città di Rapallo (oltre 100 opzioni). E con nessuna casa disponibile a tali parametri per il centro o il lungomare di Sestri Levante, Lavagna, Chiavari e Santa Margherita Ligure.
Se, invece, l’idea fosse quella di raggiungere soluzioni quali quella di una villetta indipendente, con giardino, superficie minima 120 metri quadrati, è bene ipotizzare un budget di partenza superiore al mezzo milione di euro.
In questa condizione di mercato, se una famiglia volesse quindi optare per l’acquisto, ipotizzando un muto ipotecario ai tassi correnti del 3,50% (tasso fisso) o 2,90% (tasso variabile), per il totale importo di 120mila euro (senza quindi ipotizzare spese per ristrutturazione ed arredi), durata trentennale, si conterebbe una rata mensile di 540 euro circa a tasso fisso e 500 euro circa a tasso variabile. Mentre nel caso di un mutuo ventennale, la rata salirebbe a 700 euro circa a tasso fisso e 660 circa a tasso variabile. Con un budget di 150mila euro, quindi comprendendo alcuni lavori e arredo almeno parziale, le due rate mensili salirebbero rispettivamente a circa 670 fisso e 625 variabile sul trentennale, oppure circa 870 fisso e 825 variabile, sul ventennale (fonti ‘Sole 24 Ore’ e Banca d’Italia).
Il mercato degli acquisti, quindi, dopo un’importante spinta iniziale post pandemia, con una forte ricerca di seconde case al mare, o di prime case per il cambio di residenza, sembra essere oggi l’opzione più sostenibile. Con l’aggiunta di non poche situazioni incagliate dei crediti superbonus edilizi, che sembrano presentare numerose occasioni.
Nel breve termine, però, sembra rimanere un mercato degli affitti con prezzi fortemente aumentati per via del rapporto di vantaggio fra l’affitto residenziale e quello estivo. Le case affittate tutto l’anno vedono salire il costo mensile perché, con un poco di autoimprenditorialità, i proprietari avrebbero facile vantaggio nell’affittarla ad uso turistico nei mesi estivi. Una media di affitto che può arrivare a richiedere fino a 500 euro al giorno in mete quali il lungomare di Chiavari, il caruggio di Sestri Levante o il centro di Rapallo, con una media di 250, per un periodo di 120 giorni circa. Pur considerando eventuali giorni non affittati, si tratta di una condizione che porta sicuramente maggiore reddito di un affitto residenziale (tenendo conto che molte di queste case vengono comunque affittate con prezzi ribassati, fissi e mensili, nel periodo che va da ottobre a maggio).
Infatti non sembrano essere pochi i casi di conclusione di contratti residenziali registratisi ultimamente nel Tigullio, per convertire le abitazioni in attività dedicate all’accoglienza turistica.
Da questi dati è possibile concludere come nella scelta di realizzare una famiglia e quindi di scegliere una casa, le giovani coppie si trovino sempre più frequentemente a valutare opzioni economiche alternative, come la scelta di residenza nell’entroterra. Condizione che comporta minori costi di affitto e acquisto di una casa, ponderati con eventuali più alti costi di mobilità. Da questo sembrano venire i trend di crescita di popolazione di alcuni comuni, come nel caso di Castiglione Chiavarese, che nel 2022, a fronte di 8 nascita e 23 decessi, ha comunque visto aumentare la propria popolazione di circa 300 residenti. Comune dove, fra le altre, si trovano in vendita abitazioni da 80 metri quadrati a 40mila euro, da 65 metri a 70mila euro o da 126 metri a 135mila euro.
