di ROSA CAPPATO
Nel Levante solo pochi immobili in vendita dopo le ristrutturazioni col Superbonus. In questi anni si è assistito ad un boom di accessi alle agevolazioni fiscali del ‘decreto Rilancio’, la detrazione del 110% delle spese sostenute a partire dal 1 luglio 2020 per la realizzazione di specifici interventi sugli immobili. Riguardavano l’efficienza energetica, il consolidamento statico, la riduzione del rischio sismico degli edifici, ma, tra gli interventi agevolati, rientrava anche l’installazione di impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica per veicoli elettrici.
L’incentivo si affiancava alle detrazioni già in vigore da molti anni per la riqualificazione energetica (Ecobonus) e il recupero del patrimonio edilizio. La legge di bilancio 2022 ha prorogato l’agevolazione prevedendo scadenze diverse, ma nel 2024 si è chiuso il cerchio, escludendo la proroga del Superbonus, lasciando garanzie per chi non ha finito i lavori nel 2023. Oggi chi ha goduto delle detrazioni e si trova uno o più immobili ristrutturati, se vuol liberarsene e venderli, deve pagare una tassa aggiuntiva oppure attendere dai 5 ai 10 anni.
In riviera sembra che pochi abbiano questa intenzione. Inoltre la cessione di un immobile oggetto di lavori di Superbonus comporta la tassazione del 26% sulla plusvalenza in caso di vendita nei dieci anni dalla conclusione.
Vincenzo Nasini presidente di ‘Ape’, Associazione della Proprietà Edilizia della provincia di Genova – Confedilizia, che ha sede anche a Chiavari, spiega che l’operazione fiscale è stata creata così, proprio per evitare speculazioni. Maurizio Pucci, consulente fiscale e tesoriere dell’associazione Ape, aggiunge che la plusvalenza sugli immobili non adibiti a residenza esiste già da molti anni.
“Chi acquista una seconda casa e la rivende prima dei cinque anni dal suo acquisto ha già l’obbligo di pagare la plusvalenza sulla vendita”. Dall’avvento del Superbonus, però, per la prima volta ecco da pagare anche il 26% in più sulla plusvalenza se si decide di rimettere subito sul mercato la propria seconda o terza proprietà.
“Questa tassa – spiega Pucci – non viene applicata se gli immobili vengono mantenuti per più di 10 anni”. Ma di cosa si tratta? “La plusvalenza è il calcolo della differenza tra il prezzo di acquisto dell’immobile e quello di vendita”. Se ad esempio un proprietario che ha usufruito del Superbonus decide di vendere una seconda casa a 100.000 euro senza attendere i tempi prestabiliti e il prezzo di acquisto iniziale era di 80.000, il 26% sulla plusvalenza dovrà essere calcolato su 20.000 euro. È possibile detrarre il 50% di spesa del Superbonus. Ipotizzandone una spesa di soli 5mila euro, dai 20.000 si detraggono 2500 euro. La plusvalenza da pagare sarà allora la differenza tra 20.000 e 2500 euro. Su 17.500 euro si applica dunque l’aliquota al 26%. Sono tutte tasse che incidono non tanto su chi ha molte proprietà ma su chi ne ha poche, come ad esempio i pensionati che decidono di vendere subito un immobile, magari affittato, che ha goduto delle ristrutturazioni tramite il bonus del 110%.
Ci sono anche delle eccezioni: per gli immobili ereditati per successione e quelli utilizzati come residenza principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti la vendita, o per la maggior parte del periodo se inferiore ai dieci anni. “Non tutti gli utenti sono tassati – conclude Pucci – Prima di tutto ci sono coloro che hanno goduto del Superbonus e poi si applica plusvalenza anche in caso che il credito sia avvenuto tramite cessione o sconto in fattura: entro i cinque anni dalla data della conclusione dell’intervento non è possibile detrarre nulla, a parte le manutenzioni straordinarie precedenti”. La Circolare N. 13/E del 13 giugno 2024, divulgata dall’Agenzia delle Entrate, spiega proprio questa novità sulla disciplina delle plusvalenze risultanti dalle cessioni di immobili interessati da interventi Superbonus e della variazione dello stato dei beni (legge di bilancio 2024 – 30 dicembre2023, n.213), come meglio specificato nello schema sotto riportato.
Non si capiscono le ragioni di queste distinzioni circa le tempistiche stabilite sulle vendite e la normativa per i profani rimane articolata e incomprensibile. Lo stesso Pucci tiene spesso conferenze in tutta Italia per cercare di illustrare la materia, poiché ben pochi sono a conoscenza di un ulteriore importo a carico dei proprietari che spesso si trovano impreparati di fronte a questa sorpresa.
Sul fronte del mercato immobiliare, nel Levante, Luca Ghiggeri dell’agenzia immobiliare ‘Progetto 31’ di Chiavari sta riscontrando comunque una certa stabilità su Chiavari e in generale nel Tigullio, fra il prima e il dopo ‘Superbonus 110’: “C’è da considerare che in riviera il mercato è diverso – spiega – rispetto ad esempio al capoluogo. Posso dire che tra il 2023 e il 2024 la percentuale di chi ha deciso di vendere l’immobile avendo usufruito del Superbonus è bassa. Non so spiegarne il motivo, né fare ipotesi. Questo sino ad oggi”. In agenzia si sono comunque accorti che molti proprietari non erano sufficientemente informati circa l’incentivo e molte persone hanno anche sopravvalutato quest’operazione. “Tra una certa confusione generale – chiude Ghiggeri – ho riscontrato però che in molti condominii si è optato per l’opzione bonus al 90% che riguarda la facciata, scelta che è stata preferita rispetto al 110%, in quanto pareva offrire una maggior tranquillità e appariva anche più lineare”.
A livello nazionale riguardo i prezzi richiesti per la vendita delle abitazioni, nel secondo trimestre del 2024, si è assistito a una battuta d’arresto, con un calo del -1,6% rispetto al trimestre precedente e invariati rispetto allo stesso periodo del 2023, con una media rilevata di 1.821 euro al metro quadro. Questi dati emergono dal nuovo report sui prezzi delle abitazioni usate, elaborato dal portale immobiliare ‘Idealista’, tramite un calcolo relativo agli annunci pubblicati. Nel trimestre primaverile i prezzi delle case sono diminuiti in quasi tutte le regioni italiane, con le eccezioni di Trentino-Alto Adige (+1,4%), Friuli-Venezia Giulia (+0,2%) e Liguria (+0,1%). Il Trentino-Alto Adige, con 3.144 euro/m², si conferma la regione italiana con i prezzi più elevati, seguito da Valle d’Aosta (2.621 euro/m²), Liguria (2.501 euro/m²) e Toscana (2.315 euro/m²). Le regioni più economiche per l’acquisto di un’abitazione sono invece il Molise (881 euro/m²) e la Calabria (889 euro/m²), le uniche con prezzi inferiori ai 1.000 euro al metro quadro.
